大年初四 – 围炉茶话接受国资收编?民营产业地产商的战略抉择

发布时间:2022-09-27 12:44:07 来源:爱游戏体育平台app 作者:爱游戏体育安卓下载

  是否接受国资收编?这是2021年在产业地产领域一直讨论的线年的行业动态来看,

  其他案例包括中南高科与南山控股002314)达成战略合作协议,普洛斯与中国电子达成战略合作,以上两个案例不涉及股权,性质也不相同,但根本的指向是一致的– 国资与民企合作。

  其实实际接触远不止以上,包括部分老牌的民营产业地产企业正在与国资央企密切接触,谋求新的一轮合作

  有些消息线年多个事件都说明,在现有的政经环境下,民营产业地产企业是该好好考虑是否要与国资央企合作。

  在行业行走中,很多观点是支持民营产业地产企业与国资央企合作的,并认为从发展机会来看,现在是民营产业地产企业良性的引入国资央企背景的战略性投资者作为股东的窗口期。

  这点笔者也认同,根据笔者在行业中的走访 – 其实大多数国资央企在产业方面都承担着比较重的任务,但国资央企内部的体制机制、经验能力其实不足以支撑任务。所以对外寻找优秀的产业团队诉求非常强烈。

  其中最为突出的是以做城市综合开发为核心业务的央企,在2019年《政府投资条例》后,三四线城市的城市综合开发模式已经不成立,有限的市场被收至一二线城市,在稳增长调结构的宏观政策下,一二线城市的新城发展迅速,于此同时政府对于城市综合开发提出更高的要求,其核心就是为城市带入产业。在此背景下,据笔者了解,很多做城市综合开发的央企已经来不及孵化自身产业板块,而转而谋求通过股权合作,收并购等方式寻找合适的产业地产企业。笔者理解,其实宏泰与金茂的合作,一定程度其实就是基于以上逻辑,毕竟金茂产城如今的动作还是很大的。

  在实际操作中,不要说“产业板块管理人才”稀缺,就是专业的产业团队也是稀缺的,国资选择产业团队基本为四个条件“标的不能太大、有运营能力、有标杆项目、有一定行业影响力”,能满足这四个条件的团队已经屈指可数。其次,从国资央企引入人才来看,专业的产业地产人才难找,而是能获得国资央企认可的产业板块管理人才的稀缺。即,这个人首先要有专业能力,其次既能精通国资内的语言体系与又精通产业板块的语言体系,第三最好能在行业中有一定声望(但如今出圈的产业地产人才实在太少),这样可以大大减少国资内部的“用人风险”,那这样的人才又是非常非常稀缺的。

  1.如今的产业地产业务,确实需要国资央企做加持,在于政府谈判方面抗性会降低很多,政府与民营产业地产企业合作本身就有风险,很多时候不得不通过国资企业做转手,实现与民营产业地产商的合作。那现在如果民营产业地产商本身就由国资做控股,那政府的抗性自然降低,地方政府承担的可能的失败责任也会减少。

  2.很多民营产业地产商其实已经步入绝境,现在表面风光,其实内部已经陷入发展停滞、持续失血的恶性循环中。其死因少部分可能是一个项目做坏了,但大部分是被地产“碾死了”,举例某企业,为了地产生存向产业地产板块整整抽走20个亿的现金,那产业地产板块还有生路吗?这就是典型的其实房企的产业地产模块没做错什么,但在地产下行的大趋势中被活生生碾残的案例。在这个时候,接受国资的战投有利于现金流问题的缓解、业务的开展等等,显然是不错的选择。

  3.付款能力是股东关注的最根本的问题,在强烈的诉求下国资央企的诚意和付款能力绝对是没有问题的。朋友们回顾下当年亲和源被宜华健康000150)并购的案例,民营企业说实话不付钱就不付钱,甚至可以拖死一家运营成熟的企业。但国资央企在对价支付的履约能力方面是没有问题的,且如今确实对价还是不错的,进入后既能缓解现金流问题、又能有利于业务发展,民营产业地产商的股东们也愿意在这个时刻接受战投。

  最后讲讲大道理,民营产业地产本身就是一种非常特殊的存在。其背后是我国大规划、大建设模式下的产物。园区的产业集聚运营服务本身应该是政府的工作,具备极强的公共产品和公共服务属性,但从改革开放至今的发展现况来看,政府缺乏经验、能力和实力,所以不得不将工作让渡给市场来解决。在这种怪异的模式下,政企之间经营特点、价值取向、利益分配往往会出现显著的冲突,进而产生严重的博弈。

  从现有市场情况来看,民营产业地产商可以存在,但必须在国资央企的框架下做事。比较典型的包括中交和联东的合作、上海的产业地产园区平台公司认证制度等,都指向了“在框架内做事”的方向,这考验着民营产业地产商的在产品、招商等方面的“手艺活”,更对民营产业地产运营能力、资源、品牌提出了更高的要求。

  除了国资能给民企带来身份、资金等要素,民企能为国资带来产业能力要素以外,那到底什么样的国资与民企合作能收到真正的增量收益呢?

  2015年12月,光谷联合与中国电子联合公布,光谷联合拟向中国电子收购中电科技集团100%股份(发行股份收购),另外,中国电子同意认购光谷联合股份,认购股份约占光谷联合已发行股本37.3%。若交易完成,中国电子将持有光谷联合31.9%股本,超过黄立平,成为光谷联合控股股东。

  彼时的光谷联合其实日子并不好过,2015年上半年受到多方因素的影响,光谷联合的业绩受到了一定影响,与中国电子合作后光谷联合在项目拓展、融资、园区代管等多个方面受到了中国电子加持,才实现了如今的中电光谷。

  笔者理解,这个合作其实是“国有资本+资源”与“民营产业地产企业运营能力”的合作,光谷联合可以通过代管中国电子的园区获得更多的产业资源,而中国电子则找到了一位在产业地产领域具备丰富开发运营经验的企业做自己园区大管家。资本+资源+能力形成良性的互补,进而成就了如今的中电光谷,但美中不足的是中国电子并非16家具备地产开发资格的央企,可能在一定程度上也限制了中电光谷重资产的拓展,但并不妨碍企业走出一些轻资产的新模式。

  同样是2015年,协信在付出不小代价后,与启迪控股成立了启迪协信科技城集团,开发科技园区。其中细节各位读者可以在网上搜索,笔者不一一赘述。结局各位行业内人士也肯定有所耳闻,从雄心壮志到黯然隐退,协信与清华启迪各自退场。

  这场合作的失败,很多媒体点评为勾地模式不可持续,但从根本上来看,其实是双方能力互补出现了问题。协信其本身资本体量不大,面对大规模长周期沉淀的产城项目开发,必然是小马拉大车的模式,这对地产周期的判断,企业运营能力,特别是持有资产运营这边提出了非常高的要求。而启迪这边,虽然在产业园区领域依托清华科技园早已成名,但对外输出的项目相当一部分其实是受政府邀请,或基于一些机会进行发展,其真正经受市场化运营、指定项目运营的能力是有待考验的,特别是项目快速暴增、人员精力分散的时候。

  那启迪与协信的合作,虽然是国资与民企的合作,但其实变成了资本的合作,国资确实可以带来一些名声,甚至一些便宜的融资,但在运营能力、企业管控模式等多个方面其实是存在空白的。当然我们也不能把这场合作的所有问题归结于企业,国家对于校办企业政策变化是最大的问题,但在企业经营方面依旧有可以供行业学习与参考的点。

  华润和中城新产业合作,一方面是国资与民企的合作,其匹配性更强的是“轻资产与重资产”之间的合作,这种合作从逻辑上一定比简单的国资+民企更为契合。从2021年5月正式官宣成立,已经拿下了惠州华南生命健康科技(惠州)产业示范园、南浔(深圳)人才科创中心、雪花啤酒小镇等多个项目。

  当中很多操作值得仔细分析,如:(1)双方出资新设+职业经理人持股;(2)“润城、华城”的轻重分离+叫外卖、上投决的发展模式;(3)“轻-重-轻”大战略以及顺应与区域特点的小战略。

  作为先行先试,从企业内部管控来说如何适应华润与中城新内部体系磨合一定还有很长的路要走,笔者相信这两家企业的合作在逻辑框架正确的环境下一定能走地更远、更好。

  ●【工业上楼专题】报告 工业上楼全解析:4个典型案例和3大产品策略(上/中/下)

  ●【企业战略观察】愿赌服输,我们能从华夏幸福600340)学到哪些教训?