9月产业地产运营发展报告·观点月度指数

发布时间:2022-10-01 03:26:15 来源:爱游戏体育平台app 作者:爱游戏体育安卓下载

  回顾9月份产业地产市场,华夏幸福公布了债务重组计划,涉及2192亿元金融债务的解决方式,有助于支持公司恢复“造血“和正常经营。

  月内,有两个园区新开业,分别属于联东U谷和鑫创科技,园区坐落在大湾区的江门和佛山,项目围绕电子信息、装备制造,以及人工智能、大数据等要素构建。

  粤港澳大湾区一直是中国民营经济与中小微制造业企业最为活跃的地区,当地拥有庞大的生产与研发空间需求。而佛山和江门是承接广深产业转移的重要城市,去化有一定的保证。

  目前全球处于供应链危机之下,产业地产商更应找准自身地位,通过片区整体招商或协助搭建部分关键零部件的小批量采购平台,实现对入驻企业的供应链支持。

  9月份,华夏幸福的债务问题有了阶段性结果,发布关于债务重组重大事项进展暨股票复牌的公告,提及债务重组计划涉及2192亿元金融债务,将通过六种方式妥善安排清偿。

  具体来看,六种方式包括,卖出资产回笼资金约750亿元;出售资产带走金融债务约500亿元;优先类金融债务展期或清偿约352亿元;现金兑付约570亿元金融债务;以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿;剩余约550亿元金融债务由公司承接,展期、降息,通过后续经营发展逐步清偿。

  其中,联东集团旗下联东U谷江门蓬江国际企业港比原计划提前两个月开园。截至14日,联东U谷蓬江国际企业港已引进先进制造业企业19家,均为科技创新型企业。

  鑫创科技的佛山鑫创智谷也在月内开园,项目主要围绕人工智能、大数据以及工业互联网产业,由智慧芯、政金中心、微创社区组成,打造产业、政务、金融、社区为一体的高明CBD核心区。

  由于粤港澳大湾区一直是中国民营经济与中小微制造业企业最为活跃的地区,当地自身就有庞大的生产与研发空间需求,且市场主导的意识深入人心,位于该区域的产业园区开发商因此更倾向于依靠市场化的力量去主导经济与产业的发展方向。

  由于大湾区市场的特殊性,产业厂房和研发楼的需求相当旺盛,一般而言项目选址合理,成本控制有道,贴合客户的需求,则物业的销售去化不是难题。

  过去几年里,相当数量的产业地产开发商进入大湾区工业园开发商品厂房项目,包括联东、万洋、中南高科等企业。而近一两年,传统房企也开始建厂房、卖厂房。

  从近况来看,市场预计2021年大湾区可销售厂房的供应量增速将显著大于吸纳量,但预计在2022年出现拐点,主要由于大多数企业在拥有充足资金时会更多考虑投入主营业务,甚少有选择自持厂房。

  另外,村镇工业园改造过程中拿到改造拆迁补偿金的原业主,其作为近年支撑大湾区厂房需求的主要来源之一,正在逐渐减少。

  自2020年起,由于疫情和国内外环境的不明朗,以汽车芯片短缺为代表的全球供应链危机开始显现,关键零部件短缺致使多家行业龙头企业停产,国内电动车企业的交付时间显著延长。

  来到2021年,这场供应链危机不仅未见缓解,反而蔓延到其他行业,如电子产品领域,多家笔记本电脑、手机生产商都出现缺货潮。

  通常情况下,企业关键零部件断供并不取决与自己的直接供应商,而是更上游的断供所导致。消息称有某大型日企组织了上百人的团队,耗费超一年时间才摸清各级供应商的分布图

  在供应链危机的大环境下,产业地产商更应找准自身的地位。对于行业龙头或掌握关键技术的独角兽企业而言,其实并不缺乏投资者,亦不缺乏地方优惠政策,若能通过片区整体招商实现对入驻企业的供应链支持,反而更能增加项目落地的可能。

  这就需要产业地产运营商在产业规划的基础上,对产业链进行深度研究,并建立起自己的产业招商地图。

  另外,这次供应链危机中,比较多出现的现象是短缺一两种小批量的零件,解决难度更大。目前,一些专业领域已建立起小批量在线采购平台,帮助解决企业的燃眉之急。

  这对于产业地产运营商而言也是一种启示,特别是布局范围较大、城市较多、入园企业达到一定量级的运营商,若能协助搭建部分关键零部件的采购平台,帮助园内企业实现上下游对接,就能减少因信息不透明产生的“断链”风险,切实解决企业的生产难题。

  而在供应链重构的过程中,除了缩短供应链链条、扩展供应链的广度外,还可以考虑将一些国际供应商以国产替代,这也能帮助解决目前海外贸易“一舱难求“的困局,亦有助于国内关键零部件采购平台的搭建。