南北差距下 北方商业地产正在突围

发布时间:2022-09-26 11:22:33 来源:爱游戏体育平台app 作者:爱游戏体育安卓下载

  5月7日,戴德梁行发布《挑战与机遇--经济阵痛中的北方商业地产》报告指出,北方经济虽然正处阵痛期,但随着北方产业结构的调整,一带一路战略的进一步实施,以及国企改革、供给侧改革的进一步深化,中国北方经济将会逐渐走出困境。

  2015年至今,北方经济对全国经济的贡献率逐年下滑,从2015年的43.2%下降至2019年的35.4%,降幅高达7.8个百分点。2019年,南方省份GDP平均增幅为7.1%,较北方省份高出1.4个百分点。在社会消费品零售额方面,2010至2019年,南方省份的社消总额增长迅猛,平均增幅为230%,而北方的平均增幅仅为117.7%。

  在人口方面,2011至2019年间,南方科研人员数量从130.7万上升至246万,涨幅高达88%,而北方则从63.1万上升至69.2万,涨幅仅为9.67%。北方虽坐拥众多优质高校资源,但由于经济活力弱,企业对科研人员留驻吸引力低,而南方的科研投入使其在科技领域发展更快,因此高端人才对向南方城市流动的意愿更强。

  截止至2020年四季度,北京写字楼市场租金达每月每平方米人民币337.2元,分别高于上海、广州和深圳36.1%、59.4%和86.9%。而在空置率方面,上海和深圳的大量新增供应使这两个城市的空置率在去年底升至21.9%和25.1%,与之相对比,北京整体市场的空置率维持在17.0%,而核心商圈的空置率仅为10.6%。

  北方经济以国有企业占主导,而提供了90%以上的就业岗位的民营企业活跃度明显低于南方。国家统计局的数据显示,至2019年,南方各省的企业法人总数为1322.1万个,是北方各省总和的1.68倍,这其中,北方各省国有企业数量占比明显更高。随着国企改革的不断深入,国企混改引入民间资本势必激发国有企业的活力和竞争力,同时也为民营企业提供更广泛的发展空间,而经济结构的不断调整,服务业占比的提升也将激发写字楼市场需求的提升。

  截止2019年末,北方城市的人均社会消费品零售额为23,293元,而南方城市人均社会消费品零售总额为32,443元,较北方高出近40%。未来,随着北方城市群的不断发展,省会城市的消费会逐渐向周边城市辐射,这将会给城市群内的低线城市的零售物业带来发展机遇。目前,北方大多数城市零售市场的发展都呈现出两极分化的特点,新型体验式购物中心为城市注入了新鲜的血液,获客能力也大大超过传统商圈的老旧项目,存量零售物业都亟待提质升级。

  因此,加快城市更新步伐,引进社会资本,对既有老旧项目进行改造,从而激发区域的消费潜力。此外,全国城镇化推动中小城市的住宅市场及消费市场,北方城市可抓住机遇加强与全国性品牌开发商合作,提升城市商业项目的品质及品牌的多样化。

  去产能政策的影响使北区的经济活力和发展水平在过去五年中明显降低,北京也由于其疏解非首都功能政策的实施使仓储物流业分流至外,市内的物流项目租金高企而空置率维持在极低的水平。不过,随着京津冀城市圈的发展,产业重新分布,区域内物流设施的集约化、综合化将成为未来物流地产的发展方向。

  北区大省山东在近些年也在大力发展制造业,2017年山东制造业固定资产投资达2.26万亿元,占全国制造业固定资产投资的11.7%,较2011年上涨110.47%。北方省份大力发展高端制造业虽然同南方相比起步较晚,但仍有后发优势,未来对物流地产需求仍有较大增长空间。

  戴德梁行北区研究部主管魏东表示:北方目前所面临的困境同地区一直以来依靠资源能源和重工业为主的产业结构有着直接关系。不过,随着北方经济结构的不断调整,一带一路战略的进一步实施,以及改革开放不断深入带来的进一步市场化,中国北方将会在新旧动能转换完成之后逐渐走出困境。