【产业锐评】产业地产如何创新性解决运营问题

发布时间:2022-09-27 12:51:01 来源:爱游戏体育平台app 作者:爱游戏体育安卓下载

  引言:随着市场商机日益清晰,发展日益规范,竞争日益充分,产业地产的发展正进入战略引领的专业化制胜时代。一个产业地产项目的落地,必须要战略性地解决拿地问题,针对性地解决开发问题,实操性地解决招商问题,创新性地解决运营问题,使得产业地产“拿地-开发-招商-运营”形成有机联动的整体。

  一个产业地产项目要吸引企业过来必须具备产业配套环境。这些配套是为实现产业研发、生产、营销的硬件和软件功能平台,也是吸引人聚、人居的物理和服务平台,而搭建这些平台是推进产业招商和企业发展的先决条件。产业地产的本质在于把软的做硬,把硬的做软,解决行业痛点(人才、成本、运营),提升行业效率。产业地产运营模式创新的关键在于,如何找准入园企业的“痛点”投其所好?如何整合服务资源,提升园区服务能力?

  首先是服务意识落后,很多产业地产商尚未意识到服务的重要性,在产业地产项目中“重招商,轻服务”,导致产业地产体验不佳,很多餐饮、购物等基本的生活服务都没有保障。

  其次是服务能力不足,随着产业地产的不断发展,用户需求的服务越来越专业化、个性化,尽管很多产业地产商意识到服务的重要性,但缺乏提供服务的能力。

  最后是服务资源稀缺,市场化的服务资源严重不足,尤其是生产性服务存在零散化、个性化等特点,未来如何整合产业服务的供给与需求,将小市场变成大市场是产业地产商不得不深思的问题。

  与土地、物业等产品相对应的是产业地产的服务,在招商优惠政策全国趋同的背景下,服务成为产业地产竞争力的重要体现,包括行政服务、产业服务、生活服务三大门类,涉及上百种服务业态。 首先要树立用户思维,应充分调研客户的需求,“想用户之所想,供用户之所需”,服务内容设计应覆盖企业、企业家及家人、员工及家人等多重主体。 针对员工痛点的服务,如园区与地铁站之间的接驳班车; 针对企业痛点的服务,如软件园中提供的双软认证服务。

  行政服务要入园,最好能统一界面,便捷服务企业。上海嘉定蓝天经济城是一个典型案例,通过获得上海市文广局、通信管理局、新闻出版局、经信委等相关职能部门的支持,可以帮助企业理网文、ICP新闻出版许可证、双软、软著等各类证件,将游戏企业的产品上市时间减少了两个月,对游戏企业的吸引力巨大,目前蓝天经济城已经聚集了600多家游戏开发企业。

  由于产业地产很大程度上承载了政府对产业发展的迫切需求,如何在运营中围绕政府资源“借力发力”一直是产业地产开发中的关键环节。产业地产商应积极与政府合作,导入各方面的存量政策资源,并结合项目自身的行业特点,从财税、金融、运营成本、设备购置、技术交易等方面进行政策设计。

  基于多层次人力资源、人才资源的生活休闲需求,进行全方位生活服务体系的搭建。生活服务的出发点是“把人留下来”,从多个维度满足企业员工的基础生活需求、商务休闲需求、亲子生活需求,包含餐饮、购物、娱乐、休闲、居住、医疗、教育等。

  产业服务内容设计,主要着眼于产业链的痛点环节,着眼于效率效益提升、成本节省、发展共享经济原则。生产性服务围绕企业公共技术服务需求、中小企业服务需求、信息类服务需求、综合性服务需求等,主要包括研发/中试、设计、设备共享、检验检测、技术认证、孵化、投融资、人力资源、物流服务、信息服务、管理咨询服务等。

  上海嘉定金融谷针金融企业共同面临的人才招聘问题,打造了人力资源服务平台,统一解决人才招聘问题,该平台的一大特色是针对刚刚毕业的大学生提供为期3个月的金融专业实战培训,使企业与人才无缝对接,既解决了企业的人才招聘问题,也帮助大学生解决了就业问题。

  专业服务“让位”市场服务主体,开放服务端口,吸纳主体入园、能力入园。针对园区的服务体系,按照市场主导、组织简化的原则,灵活运营自营与他营、轻资产与重资产的服务模式。利用互联网、物联网技术,将园区的服务功能、服务资源导入网络平台(手机端、PC端),打造智慧化园区,提高服务响应速度与效率。

  整合资源,满足需求,创新服务补贴方式。比如对具有科技创新成果、税收达到一定规模的企业,由园区或联合政府出资,提供一定额度的创新券。整合会计师事务所、律师事务所、知识产权服务机构等服务机构,达成战略合作,给予入驻企业价格优惠的同时,可以接受创新券结算方式。

  好产业不仅靠招,更要靠投。 围绕产业链的关键环节、薄弱环节或功能配套需要,构建多层次的产业投资体系,进行有针对性的产业项目投资,有助于产业链经济的培育和产业生态的打造。

  成立产业引导基金、创业投资基金、产业投资基金、产业并购基金、技术并购基金等,对国内外先进的技术、企业进行投资、并购,采用投资的模式进行产业运营。

  建立股权投资基金合作网络和朋友圈,依靠朋友圈的力量,与国内专业的基金管理公司松散合作,建立信息互通互享机制,建立投资项目和创业公司“成长档案”制度,促成外部投资资金快速对接区内项目。

  天安数码城在每一个园区均打造了集银行、担保、风险投资、等为一体的投融资平台。借助该投融资平台,为入园企业提供风险投资、私募形式投资、、天使基金、创业基金等综合金融服务。

  在产业组织形态上,主要逻辑是促进人与人的交流,营造一个大家共同工作、共同生活的产业社区。 建立连接,构筑网络,是打造产业社区的关键。 鼓励非正式交流,打造多种促进社交的连接场景。

  组织各种各样的行业交流活动,鼓励大家把自己的经历和知识分享出来,进行产业连接,打造更强的产业生态。引导已入驻的企业搭建开放合作平台,成立行业商会、协会、产业技术联盟等研究与交流平台,使得行业企业信息更为广泛共享,强化园区内部的技术链接、人才链接,吸引和加速产业链客商集聚。

  每一个企业的发展最终是归结到企业家的发展。建立企业家俱乐部,围绕企业家社群,提供高端商务培训、企业家沙龙以及各类专业沙龙活动,创造互动交流学习平台与商务对接服务平台。

  组织企业间联谊会、单身派对等活动,鼓励公司内部与外部的人员之间发生交流碰撞。积极搭建各种员工社群平台,植入创新创业的文化基因,构筑满足多元文化需求的社区生活圈,培育创业创新文化氛围。

  充分利用室外的公共空间,灵活地组织绿色家园、关爱生命、义卖会等活动,引导人们自觉停留和聚集。利用社区020、社区电商等新型业态为员工社群提供服务。

  比如天安云谷配套有住宅小区、国际学校、公园和慢行系统,还有文化馆、主题博物馆、宗教场所等,积极打造产业社交、职场社交和生活社交的空间。天安云谷在打造闲置空间的利用上也是下了不少功夫。

  杭州天和高科技产业园是中国首家以体外诊断产品(IVD)为特色的生物医药与智慧健康专业科技园。园区占地110亩,一二期合计13.8万平方米物业面积,功能上满足体外诊断试剂、检验检测、智慧医疗等细分领域从研发孵化-小试中式-小规模量产的一站式服务。

  作为一家民营科技园区,杭州天和高科技产业园探索出一条采用创业服务为导向的发展路径,有效发挥孵化器平台资源集聚作用,吸引科技型特别是海内外高层次人才创业,营造良好的创新创业氛围,并通过增值服务和创业投资探索新的盈利模式,从而实现园区的可持续发展。

  2016年12月,杭州天和高科技产业园牵头园区各高新企业组建园区科学技术协会,由各企业代表性人物共同组成园区科协管理队伍。借助园区骨干企业的力量组建园区科协的服务团队,并结合优秀专业服务机构的专业指导,形成了“科技服务骨干+专业化服务机构”的区域性科技服务品牌。同时建立了企业特派员制度,一个人对接10个企业老总,旨在做到点对点持续不断地沟通,更好地了解企业,更好地孵化企业。

  园区已逐步形成“一站式、一条龙”的科技企业服务模式,全面覆盖入园企业的各项需求,建立了从CRO服务、创业服务、科技服务,到技术服务、金融服务、网络平台服务的全孵化周期服务体系。

  (1)共享实验室服务:有专业仪器设备共享平台如基因操作、蛋白操作、细胞培养、分子生物学和质谱分析等设备。有实验室共享平台如酶免实验室、金标实验室、免疫印迹实验室、抗体标记实验室、蛋白芯片实验室和基因芯片实验室等。建有分子病理实验研究中心、质量控制与医学检验试验中心、转化医学试验研究中心、免疫学实验中心和核酸诊断实验室研究中心。

  (2)研发孵化服务:提供专业的药证服务、CRO服务、科技咨询中介、智慧平台服务、创业导师、创业沙龙、专业培训、专家共享等服务。园区建立了园内创业的高层次人才、优秀企业家、技术大咖及园外的各领域专家组成的25人创业导师团队,为入驻企业提供创业辅导服务。

  (3)中试生产服务:建设六大中试基地,为孵化基地、研究型的诊断试剂小企业研发成果的中试提供场地,加速中试和产业化进程。六大中试基地包括酶免中试生产车间、金标中试生产车间生物芯片(蛋白芯片及基因芯片)、中试生产车间、化学发光及荧光中试生产车间、生化试剂中试生产车间、分子生物学中试生产车间。

  (4)企业发展服务:为园区企业提供工商、财务、法律、科技、知识产权服务联盟、人才引进、对外交流、会议会展、整合营销、产业基金、投融资服务等服务。园区成立共享销售中心,为入驻企业提供代理销售服务。园区同浙江大学、浙江中医药大学、浙江理工大学等六所高校共建产学研合作基地、教学科研实习基地、创新创业基地,积极搭建园区企业与专业应届生“一对一”生物医药细分招聘平台。