行业观点 产业地产运营服务的六个问题与十二种方案

发布时间:2022-10-01 02:34:04 来源:爱游戏体育平台app 作者:爱游戏体育安卓下载

  做产业地产地产要遵循产业发展逻辑,产业地产的真正价值便在于通过产业运营与服务,培育孵化产业,以园区为载体,构建平台与生态圈,服务区域产业发展。基于以上理论,本文从产业发展逻辑出发,针对产业发展的六个问题,提出产业地产运营服务的十二种方案。

  一是市场问题。产业也好,企业也好,良性稳定地发展,都离不开良好的市场培育。市场是企业生存的根本,没有市场也就没有企业。所以企业在选址时往往需要考量区域是否有足够的市场容量以满足自身的生存需求。

  二是技术问题。当下我国产业正处于转型升级阶段,技术创新是产业升级的根本动力,特别是战略性新兴产业的发展,更是离不开技术创新的支撑。然而当下技术创新难、各产业技术落地难的问题依旧严重,科技成果转化率不足,高校与科研院所科技成果的有效供给局面尚未形成。

  三是产品问题。对于企业来说,开发新产品、改进老产品,是企业不断发展壮大的根本途径,也是企业提高经济效益和竞争能力的重要手段。

  四是人才问题。无论是引进发展高新企业,还是转型提升传统产业,都离不开高端人才的强大支撑,特别是新型产业的发展,更是离不开人才聚集。然而许多新兴市场面临着人才匮乏的问题,如何帮助企业找到并留住高端人才也是产业地产运营服务需要解决的问题。

  五是资金问题。企业(特别是中小企业)融资难是制约企业发展的一大难题,中小微企业融资难、融资贵问题更是世界性难题。

  六是服务问题。当下,企业越来越关注服务,在一家产业园区里面,园区企业的需求共性与个性并存。同一产业的企业,它们有着共同的需求。而企业作为个体,每一家企业都有各自的需求,甚至同一家企业在不同发展阶段,又有不同的需求。园区运营服务内容多而复杂,对于产业地产商来说,园区运营服务并不好做。

  市场问题的主要解决思路为“订单换产业”,即由政府出台定向订单政策,帮助前期企业招引,进而形成基础产业氛围。在此思路下,政府和企业双方各取所需,政府招到了商,企业拿到了政府订单,打开了当期市场。

  技术问题的主要解决思路有三:一是“会展引专业”,即通过长期承办学术活动、行业会议、展览,实现自身信息流汇集,招引科研院所等专业机构,加速产学研转化。

  二是“政府投科研”,具体来说,政府可成立产业研发基地,由政府城投平台投资购买实验设备,定向回购一部分研发楼并以较低租金吸引基础研究团队或企业入驻。

  三是“共享促创新”,共享创新是数字经济时代新的创新模式,利用互联网信息技术全时空、全过程、低成本、高效率共享和使用各类创新资源。具体来看,可由政府建设持有具有灵活租赁面积和租赁时间的共享工厂,打造工业版共享WEWORK,企业共享生产、共享资源、共享利益、共享市场等,由此帮助中小型工业企业进行技术创新,比较典型的案例有上海浦东金桥600639)工业WEWORK。

  产品问题的主要解决思路为“整合供应链”,首先是整合供应链前端,通过定期主办行业博览会,提供多场次的商贸配对服务,以及针对面向新趋势的供应链论坛活动等,为各方打造规范、透明、高效的平台,促进供应链需求对接,增强行业影响力,开拓接触全球企业的渠道。

  其次是整合供应链后端,通过政府商会组织、供应链金融服务,引领新产品研发,并为客户提供一体化解决方案。

  人才问题的主要解决思路为“补贴换人才”。引入高端人才关键是以人为本,满足高层次人才生活需求,包括家庭发展需求、老人养老需求、儿女教育需求、生活生态需求等,针对高层次人才的各种需求,可结合人才政策,为高质量人才提供专项政策、工作补贴、落户安家补贴等,进而实现高层次研发人才引入。

  资金问题的主要解决思路有二:一是“政府造平台”,当下,研发方面面临的一个问题是,政府往往有目标缺推动,本地产业企业则是有经费缺团队,研发团队则是有想法缺投资,因此关键在于政府要做好研发团队与本地产业企业的对接,提供顶层规划,为企业明确产业创新方向,产业企业则通过政府协助,对接研发团队助力研发工作,投入R&D经费,由此把本地生产型企业R&D经费,变成区域政府对于研发团队的招商经费,同时帮助本地企业创新。

  二是“政府建基金”,即政府建立产业引导基金,链接金融企业,为入园企业提供全周期金融服务,根据服务对象在招引期、初创期、发展期、蜕变期的特点和需求,针对政府招引项目、设备材料采购、扩大产能、提质增效、股改上市、盘活解困等环节,为企业量身定制全周期的金融服务。

  服务问题的主要主要解决思路有三:一是“定制成招商”,即为定向引入的企业定制总部办公楼、研发大楼、标准厂房、叠拼研发办公、展示中心、产业社区等,以满足企业发展的需求。

  二是“渠道强招商”,即搭建全渠道的招商体系,包括产业链招商、海外招商(与境外与拥有丰富产业资源的机构或自然人开展合作)、中介渠道招商、战略合作伙伴绑定(深度绑定,共同发展产业地产业务)、合作商协会及高校院所(合作开展项目招商工作)、基金招商(与国内外知名的产业投资基金公司合作,对优质产业资源进行挖掘)、联动政府(掌握有拿地能力和需求企业的及时动向)、搭建企业家联盟(找到锚点,定向招商一批驱动型企业)等。通过全渠道的招商体系打造,打造产业地产的快速招商能力。

  三是“服务显真心”,即为入园企业提供创投孵化服务,引进大型龙头企业、科研院所、创投机构等孵化器运营主体,搭建创新创业孵化服务平台如产业智慧服务云平台、投融资平台、产业公共服务平台等,提供完善的创新创业物理设施平台如科技创新研发中心、众创空间、公共服务空间等、营造园区创新创业氛围如举办创新创业大赛、提供创业导师辅导、融资路演与资源对接服务。除此之外,还可以在部分产业领域可开展全流程生产服务。

  总之,产业地产商一定要遵循产业发展逻辑,深刻理解企业需求,为产业的转移、落地、孵化、成长、发展、壮大、退出提供全生命周期的价值服务体系,通过运营服务,一方面实现资产的增值和自身运营能力的提升,另一方面帮助区域实现产业转型升级。

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